1031 Exchange, 부자들의 세태크 전략
1031 교환 거래를 통해 얻고자 하는 것은 세금의 지연을 통한 절세인 동시에 재투자로 인한 부의 증대이다. 따라서 잘못된 방법이나 의도하지 않은 실수로 인해서 세금이 부과되지 않도록 전문가들의 도움을 받아야 한다. 1031 교환 거래의 까다로운 규칙과 번거로움 때문에 부동산을 현금화하고 세금을 내기로 결정하기로 한 셀러들조차 본인의 회계사로부터 다음해 세금보고시 내야할 세금을 알아보고 예상했던 금액보다 훨씬 많은 금액의 세금을 내야하는 현실을 깨닫고 현금화 결정을 번복하는 경우가 종종 있다. 단순히 파는 금액에서 샀던 금액의 차이에서 클로징 비용을 공제하고 난 금액에서 양도세금 15% ~ 20% 정도의 세금을 낼 것이라는 예상을 깨고 훨씬 더 많은 금액의 세금이 부과된다. 그 이유가 뭘까? 투자용 부동산에 적용되어 투자 수익의 세금 혜택을 주었던 감각상각 공제 부분이 부동산 매도 후 다음 해 세금 보고시에 다시 회수되기 때문이다. 따라서 오랜기간동안 투자용으로 가지고 있던 부동산을 매도하는 경우 감각상각으로 받아왔던 절세의 혜택을 다시 토해내야 하기 때문에 예상했던 것보다 훨씬 더 많은 세금을 내게 된다. 따라서 부동산을 현금화해야 하는 특별한 이유가 없다면 1031 교환 거래는 선택이 아닌 필수라고 할 수 있다. 여기에서 결과적으로 언제가는 처분시 내야할 세금 아니냐고 반문하는 셀러들이 있다. 맞다. 본인 생전에 처분시에는 연기했던 양도 세금과 감가상각에 대한 회수가 처음 샀던 부동산 구입 금액을 기준으로 계산되어 청구된다. 하지만 살아 생전에 팔지 않고 트러스트나 TODD 과 같은 상속 계획을 통해 사망 후에 상속시키는 경우 자녀는 상속 받는 시점의 시장 가격으로 부동산을 물려 받게 되므로 부모가 1031 교환을 통해 연기했던 양도 세금을 합법적으로 피해갈 수 있게 된다. 이런 혜택 때문에 부동산 투자가들은 어떻게 해서든지 법이 허용하는 한1031 교환을 통해서 부동산 거래를 하고자 한다. 여러 명의 투자자가 함께 LLC 로 상업용 부동산을 구입해서 소유하다 매도하는 경우, 모든 투자자가 동의해서 다른 부동산으로 1031 교환을 하면 문제가 없지만, 투자자들의 의견이 다른 경우가 생긴다. 원칙적으로 파트너십 지분은 1031 거래로 교환할 수 있는 대상이 아니다. 하지만 1031교환 거래의 세금 혜택을 적용을 받기 위해서 LLC 의 소유자들은 부동산 명의를 거래 전에 자신의 지분이 명확하게 나오는 Tenant in common 형태로 바꾼다. 이를 Drop & Swap 이라고 한다. 예를 들어 5명이 LLC 에 20%씩 투자해서 부동산을 산 경우, 부동산 매도 전에 LLC 명의를 A, B, C, D, E 로 바꾼 후에 매도해서 A 는 현금화하고, B 와 C 는 함께 다른 부동산으로 1031 교환 거래하고, D 와 E 는 각자 자신의 LLC 를 세워서 각기 다른 부동산으로 1031 교환 거래를 하는 것이다. 복잡한 것처럼 보이지만 자산가들은 세금의 재투자를 통해 자신의 부를 끊임없이 증대시키고 있다.
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